부동산 경매는 법원이 채무자의 부동산을 팔아 채권자에게 나눠주는 절차입니다. 입찰자는 매각기일부터 참여하지만, 앞뒤 단계를 알아야 일정과 위험을 읽을 수 있습니다.
| 단계 | 내용 | 입찰자 체크포인트 |
|---|---|---|
| ① 경매신청·개시결정 | 채권자가 신청하면 법원이 개시결정을 하고 등기부에 경매개시결정등기를 합니다. | 등기부 갑구에 '임의경매' 또는 '강제경매'로 표시 |
| ② 배당요구종기 결정 | 임차인·채권자가 배당을 요구할 수 있는 마감일. 첫 매각기일 전으로 정해집니다. | 임차인이 기한 내 배당요구했는지 반드시 확인 |
| ③ 현황조사·감정평가 | 집행관 현황조사, 감정인 감정평가로 최저매각가격이 정해집니다. | 현황조사서·감정평가서·매각물건명세서 열람 |
| ④ 매각기일(입찰) | 기일입찰로 최고가매수신고인을 정합니다. 유찰되면 법원별로 20~30% 낮춰 다시 진행합니다. | 입찰보증금(보통 최저가의 10%) 준비 |
| ⑤ 매각결정기일 | 보통 매각기일 1주 뒤 매각허가 여부를 결정합니다. | 불허가 사유가 없는지 확인 |
| ⑥ 허가 확정 | 결정 후 7일 동안 즉시항고가 없으면 확정됩니다. | 확정 후 대금지급기한 통지 |
| ⑦ 대금납부 | 대금지급기한(보통 확정일로부터 1개월 이내)까지 잔금을 냅니다. 납부 시 소유권 취득. | 미납하면 입찰보증금 몰수 / 대출 미리 준비 |
| ⑧ 배당·인도 | 배당기일에 채권자에게 배당하고, 매수인은 점유자에게 집을 인도받습니다. | 인도명령은 대금납부 후 6개월 이내 신청 |
초보자가 가장 많이 놓치는 날짜는 배당요구종기입니다. 대항력 있는 임차인이 이 날짜까지 배당요구를 하지 않았다면 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.